電子商務如何促進物流及地產的發展?

  • 電子商務的繁榮發展讓許多零售商開始重新思考他們的供應鏈結構,來滿足消費者的期望

  • 線上零售通常比實體零售需要更多的配銷空間

  • 要滿足更大的訂單交付量和更快的交貨時間,關鍵很可能在於物流公司和線上零售商之間的合作

近些年來,消費者的消費習慣已經在逐步發生變化,這在很大程度上要歸功於持續不斷的技術進步。這些進步讓互聯網覆蓋無處不在,並帶來了智能手機的普及。結果就是越來越多的消費者習慣了在網上購物,促進了電子商務的繁榮。

新冠疫情的爆發更是加快了從實體零售向線上零售交易的逐漸轉變,許多企業在全球封城期間都抓住了「宅家經濟」的機遇。

但為滿足消費者對「當日」或「次日」送達的期望,許多企業面臨的壓力也與日俱增——部分零售商已經觸及現有供應鏈所能達到的極限。從純粹的線上零售商到百貨商店,要制定明確的戰略,跨多個渠道配送貨物,同時保持一致的客戶體驗,對許多企業來說仍是一項挑戰——而這正是物流地產公司可以提供附加價值的地方。

電子商務增長帶動物流地產需求

零售商占物流地產需求的40%左右,而電子商務占零售商的五分之二。1還應考慮線上零售通常比實體零售需要更多的配銷空間。倉庫使用增加背後的一些原因包括可供應產品種類更廣、庫存更多、更大量的包裹運輸業務以及退貨處理等增值服務。

許多物流設施能夠通過自動化系統進行高效運作,包括從卸貨、倉儲到分揀、包裝和運輸等關鍵操作。據悉,傳送帶、碼垛機(將貨物碼放在可移動的棧板上),甚至是自動叉車等自動化設備通常可減少50%的裝運處理時間。2

一般而言,倉庫和配銷中心的選址都需要進行戰略考量,需要靠近交通樞紐,且能快速覆蓋主要人口。好的選址包括靠近主要機場和港口的地方——滿足國內和國際運輸的需要——以及靠近高速公路和市中心的地方。 

引領物流地產創新的企業實例

隨著全球經濟繼續向數位轉型,(數位原生代和數位移民)零售商優先考慮採取數位優先戰略非常重要。包括擁有強大的配銷計畫,確保業務平穩運行,滿足客戶的期望。其中的代表企業包括:

  • 安博*:安博總部位於美國,作為全球倉庫領域的領導者,主要向B2B和線上零售市場出租現代化的配銷設施。在新建建築和現有建築中融入可持續設計的特點——包括使用回收和本地採購的建築材料以及安裝節能照明系統。

    2021年5月,家居零售商Dunelm簽署了一份為期10年的倉庫租約,租下英國東米德蘭茲安博DIRFT III開發項目中的一間倉庫——該開發項目面積達700萬平方英尺,預計將於九月竣工。3Dunelm希望能使用該倉庫幫助其發展送貨上門和線上下單、線下提貨業務,自新冠疫情爆發以來,這兩項業務的需求都有所增長。租賃倉庫將支持Dunelm滿足其不斷攀升的業務需求,倉庫位置靠近M1和M6高速公路以及西海岸幹線,可以快速覆蓋英國的絕大多數人口。新的倉庫設施還提供雨水收集和LED照明等功能,符合Dunelm關於可持續發展和碳減排的宏偉目標。
     
  • 嘉民集團*:總部位於澳大利亞的嘉民集團在全球17個國家管理著約400處資產,從物流和工業設施,到倉庫和商業園區都有涉足。這家物流巨頭建造的多層倉庫非常著名,尤其適合土地短缺和距離問題更為普遍的歐洲和亞洲。

    拓領是澳大利亞和亞太地區領先的公路貨運商,它邀請嘉民集團幫助建造一個更大的物流設施,滿足其新南威爾士州客戶不斷增長的需求,同時尋求線上零售物流市場份額的增長。該物流中心緊鄰兩條主要高速公路,使用最先進的傳送機和分揀系統,每小時可運送3.5萬個包裹。
     
  • Tritax*:總部位於英國的物流地產基金管理公司Tritax,管理著超50億英鎊的優質資產,是歐洲現代供應鏈的重要組成部分。在過去的25年中,公司收購並開發了購置價值超66億英鎊的房地產資產。

    電商巨頭亞馬遜已與Tritax簽署為期20年的租約,租賃位於英國達特福德的一處先進物流設施Littlebrook,設施將於2021年8月啟用,屆時將成為歐洲最大的倉庫之一。4這個四層的物流設施面積達230萬平方英尺,約相當於30個足球場,且地理位置十分優越,地處M25高速公路上關鍵的「最後一段路」。

新冠疫情後的機遇

電子商務市場的快速增長徹底改變了消費者的購物體驗,輕輕一點即可快捷方便地獲得大量產品——隨著技術的進步,這一改變趨勢還將更加顯著深遠。

物流公司可以幫助提高供應鏈效率,同時也可以幫助零售商規模化發展業務。從近年來經歷的市場整合中不難發現電子商務對倉庫需求的深刻影響。安博*等公司繼續擴張其在關鍵物流市場的勢力範圍,比如在2020年2月斥資130億美元收購Liberty Property Trust。5

在線上購物持續蓬勃發展之際,如果線上零售商希望滿足更大的訂單交付量和更快的交貨時間,關鍵很可能在於與物流地產服務提供商的合作。反之也可以支持那些希望從電商繁榮中獲益的企業,幫助他們保持或提升市場份額,並最終保持競爭優勢。

資料來源:

* 本文提及的所有股票僅作說明用途,讀者不應視之為對某項投資策略的建議或推薦。所有公司資料均可在該等公司網站上找到。截至2021年4月30日,該等資料準確無誤。

[1] 「零售業的加速發展可能促進對地理位置優越的物流空間的需求」,安博研究,2020年6月17日
[2]「自動化和物流地產#1:供應鏈中的自動化狀態」,安博,2020年11月
[3] 安博與Dunelm簽署東米德蘭茲物流倉庫租賃協議,Costar,2021年5月5日
[4] 亞馬遜證實位於達特福德隧道附近的「Mega Box」倉庫將於今夏啟用,Kent Online,2021年2月19日
[5] 「安博以130億美元完成對Liberty Property Trust的收購」,安博新聞公告,2020年2月4日